Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir? Cesur Bir Eleştiri ve Yol Haritası
Giriş: “İskanı Var, Tapu Hâlâ Kat İrtifakı” Çelişkisini Konuşalım
Açık konuşalım: Türkiye’de binası bitmiş, oturulan, aidat toplanan projelerde bile tapuların aylarca “kat irtifakı”nda bırakılması kronik bir sorun. Hukuk metni basit; uygulama karmaşık. Belediyeler, müteahhitler ve maliklerin “küçük” ihmalleri birleşince, en güçlü tüketici hakkı olan mülkiyet belgesi olması gerektiği hâle bir türlü evrilemiyor. Bu yazı, “kat irtifakı → kat mülkiyeti” dönüşümünü hem adım adım anlatıyor hem de sistemin zayıf halkalarını eleştirel bir gözle masaya yatırıyor.
Yasal Çerçeve: Ne Yazıyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ana mantığı net: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmî senet ve tapu siciline tescille doğar. Anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden parça parça işlem olmaz. Bu çerçeve, “kat irtifakından kat mülkiyetine” geçişin yol haritasını da belirler. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
En kritik hüküm ise 2021’de getirilen güncellemenin işaret ettiği şu prensip: Taşınmazda cins değişikliği yapılmış ve üzerinde kat irtifakı varsa, kat irtifakına ait resmî senet ve kanunun 12. maddesindeki belgelere dayanılarak “başkaca belge aranmaksızın” tapu idaresince resen kat mülkiyetine çevrilir; üstelik döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Kağıt üzerinde süreç bu kadar yalın. ([E-Uyar][1])
Gerçek Hayat: Neden Tıkanıyor?
Peki neden binlerce malik, iskan alındıktan sonra bile “kat irtifakı” tapusuyla kalıyor? İki cevap öne çıkıyor:
1. Cins değişikliğinin tamamlanmaması. Yapı kullanma izni (iskan) ile uyumlu şekilde “arsa → bina” cins değişikliğinin kadastro ve tapuda tescili gerekir; bu adım atlanınca devamındaki “resen” dönüşüm zinciri kırılıyor. 2021 sonrası düzenlemelerde cins tashihi harcının belediyelerce iskan harcıyla birlikte peşin tahsil edilmesi öngörülerek iş akışı hızlandırılmak istendi; yine de sahadaki koordinasyon her yerde aynı değil. ([Gayrimenkul Mevzuati][2])
2. Yönetim planı ve belge disiplini. Yönetim planı kat mülkiyetinin “anayasasıdır” ve tescili zorunludur. Çok sayıda malik imza süreci geciktikçe, “resen” dönüşüm pratiği kâğıt üstündeki hızını sahada kaybediyor. ([Hukuki Haber][3])
Adım Adım (Eleştirel) Yol Haritası
1) İskan (Yapı Kullanma İzni). İskan, binanın projeye uygun ve kullanılabilir olduğunu gösteren belgedir. Kat mülkiyetine geçişin omurgasıdır; iskan yoksa dönüşüm de yoktur. (E-devlet ve ilgili idareler üzerinden süreç doğrulanabilir.) :contentReference[oaicite:4]{index=4}
2) Cins Değişikliği / Tashihi. Tapu sicilinde taşınmazın “arsa” niteliği, iskan ve proje verileriyle “bina (bağımsız bölümler)” olarak tescil edilir. 2021’deki değişiklikle, cins tashihi harcının belediyelerce iskan harcıyla birlikte alınması ve verilerin elektronik ortamda kadastroya iletilmesi süreci hızlandırmayı amaçlar. (Uygulamada belediye–kadastro koordinasyonu belirleyicidir.) ([Gayrimenkul Mevzuati][2])
3) “Resen” Kat Mülkiyeti. Kanun diyor ki: Cins değişikliği tamam, taşınmazda kat irtifakı var; o zaman tapu idaresi, kat irtifakı resmî senedi ve 12. maddede sayılı belgelere dayanarak başkaca belge aramadan kat mülkiyetine çevirir; bu işlem döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Teoride top artık tapudadır. ([E-Uyar][1])
4) Belgeler (Pratikte Kritik Olanlar). Kat irtifakı tesisi aşamasında birçok belge verilmiş olsa da iskan sonrası geçişte genellikle şu üçlü belirleyicidir: iskan belgesi, ana gayrimenkul fotoğrafları ve yönetim planı (önceden verilmemişse). Bu üçlü sağlandığında, maliklerden birinin ya da yöneticinin talebiyle işlem tamamlanabilir denir; ancak sahada idareler ek teyitler isteyebilir. ([Gayrimenkul Mevzuati][2])
Zayıf Halkalar ve Tartışmalı Noktalar
– “Resen” ne kadar resen? Kanun açık; fakat birçok yerde süreç ancak malik veya yönetici başvurusuyla hızlanıyor. Bu, “idarenin proaktif tescil kapasitesi” ve e-belge entegrasyonunun düzeyiyle ilgili bir tartışma. :contentReference[oaicite:8]{index=8}
– Yönetim planı imza trafiği. Çok malik, çok imza demek; profesyonel yöneticisi olmayan binalarda bu aşama aylar alabiliyor. Dijital imza ve merkezi e-şablonlar yaygınlaşmalı. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
– Belediye–kadastro veri akışı. 2021 sonrası kurgulanan “harç–belge–e-iletim” mekanizması bazı belediyelerde seri işlerken, bazılarında hâlâ manuel teyitlere takılıyor; yeknesaklık ihtiyacı bariz. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
Provokatif Sorular: Uyandırma Servisi
– İskanı tamamlanmış projelerde tapunun aylarca kat irtifakında kalması, “idari konfor mu, tüketici hakkı ihlali mi?”
– Yönetim planının zorunluluğu tartışılmaz; peki çok malik imza sürecini devlet neden uçtan uca e-imzayla standardize etmiyor?
– “Resen” dönüşüm hükmü varken, dönüşümün pratikte başvuruya muhtaç kalması normalleştirilebilir mi?
Sonuç: Net Hedef, Net Sorumlular
Doğru süreç şudur: İskan → cins değişikliği → (varsa) kat irtifakı üzerinden resen kat mülkiyeti. Kâğıt üzerinde akış kristal netlikte; sahada ise yönetim planı, belge disiplini ve kurumlar arası entegrasyon aksadığında vatandaş bedel ödüyor. Çözüm; tek pencereden dijital tescil, zorunlu e-imza ile yönetim planı ve belediye–kadastro–tapu üçgeninde gerçek zamanlı veri akışı.
Peki siz ne düşünüyorsunuz: Kendi binanızda tıkanma nerede yaşandı? Belediyede mi, tapuda mı, yoksa malik imzalarında mı? “Resen”in gerçekten “resen” olabilmesi için hangi adımlar şart? Yorumlarda deneyimlerinizi paylaşın; birlikte baskı oluşturup sürecin iyileşmesini hızlandıralım.
[1]: https://app.e-uyar.com/madde/index/4f87c170-c622-45f9-bc9b-a88889eb6ba5?utm_source=chatgpt.com “KAT MÜLKİYETİ KANUNU > – Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması …”
[2]: https://gayrimenkulmevzuati.com/yapi-kullanma-izni-iskan-belgesi-alinan-yapilarda-kat-mulkiyetine-gecis-nasil-yapilir/ “İskan Alındıktan Sonra Tapu Değişimi ve Kat Mülkiyetine Geçiş – Gayrimenkul Mevzuati”
[3]: https://www.hukukihaber.net/kat-mulkiyetinde-yonetim-plani-yargi-kararlariyla?utm_source=chatgpt.com “KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI (YARGI KARARLARIYLA)”